«Некоторые нанимают адвоката за процент от компенсации». Что делать, если ваш частный дом или квартира идет под снос

• 8382
• 28 марта 2021, 07:22
• законБеларусьсносинтересно знатьнедвижимость

К концу года в Гродно планируется начать строительство нового микрорайона «Весенний». Он расположится в районе улиц Калиновского и Весенней. О том, что старые постройки в этом районе будут снесены и вместо них возведут многоэтажки, речь шла давно. В этом году перейдут от слов к делу.

Ещё одна крупная гродненская застройка планируется в Понемуни. По проекту на участке площадью более 24 гектаров построить жилые дома на 1326 квартир, детский сад 189 мест и школу для  начальных классов на 387 мест. Без сноса старого жилья тут также не обойтись.

Тема сноса жилья ради строительства новых объектов всегда сложна и драматична. Застройщики жалуются на отселяемых: мол, ищут лазейки, чтобы увеличить компенсации. А владельцы жилья, особенно хороших частных домов, вообще не понимают, как могут отобрать их собственность в хорошей локации, чтобы построить там жилье для других граждан. В этой перманентной войне нет инициаторов ни со стороны застройщиков (они были бы счастливы получать пустыри), ни со стороны горожан. Инициаторы выше и на всех общественных обсуждениях ссылаются на государственные нужды и генплан города. Да, генплан переписывается каждые несколько лет. Логику не ищите. Ее еще никто не смог уловить. Но если ваш дом в перспективе пойдет под снос, просто имейте в виду, как по действующему законодательству вам будут компенсировать жилье, пишет Realt.by.

Варианты компенсации за снос есть, но выбрать придется один

До принятия решения об изъятии участка местный исполком либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок (чаще всего — застройщик), обязаны предложить и обеспечить по выбору собственника дома или квартиры (доли в праве общей собственности на жилое помещение) реализацию одного из его прав на получение:

1. в собственность квартиры типовых потребительских качеств. Если рыночная стоимость квартиры меньше рыночной стоимости подлежащей сносу недвижимости, денежной компенсации в размере данной разницы;

2. денежной компенсации в размере рыночной стоимости сносимого.

Местный исполком при наличии объективной возможности, обязан предложить собственнику жилого дома (доли в праве общей собственности на жилое помещение) дополнительно реализацию одного из его прав на:

— строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;

— перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.

Кстати, на практике, если люди не настаивают на участке и компенсации, их расселяют по квартирам, которые одобрит суд.

Что еще возмещают те, кто сносит?

При сносе местный исполком или застройщик обеспечивает возмещение расходов, связанных:

• с переездом, в том числе с изменением места жительства в пределах РБ;
• с временным пользованием другими жилыми помещениями до предоставления жилого дома, квартиры;
• с оформлением права собственности на предоставляемые жилой дом, квартиру;
• с оформлением документов в отношении земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого, и прав на него;
• в определенных случаях (например, владелец доли не найден, но дом нужно сносить) — с возмещением убытков вследствие утраты движимого имущества.

Кое-что о сроках

Выбрать вариант компенсации собственник сносимого имущества должен в течение месяца. И подать соответствующее заявление в местный исполнительный комитет.

Местный исполком знакомит (под роспись) с конкретным вариантом (вариантами) реализации соответствующих прав. Замена выбранного собственником конкретного варианта реализации его прав может быть осуществлена местным исполнительным комитетом только с согласия собственника сносимого объекта недвижимого имущества. Ну или по суду — если договориться не получается. Последний вариант мы еще рассмотрим ниже.

Суд не всегда на стороне отселяемого

В случае если не достигнуто согласие по компенсации, местный исполком составляет протокол разногласий, который подписывает собственник и представитель застройщика (если сносит застройщик).

Собственник может и отказаться от подписания, а также занести в протокол разногласий или приложить к нему объяснение причин отказа.

После этого местный исполком или застройщик в двухнедельный срок обращается в суд с иском о выкупе объекта недвижимого имущества либо о выселении собственника, членов его семьи и иных граждан, имеющих право владения и пользования этим объектом недвижимого имущества, с предоставлением им других объектов недвижимого имущества.

При этом решение об изъятии и предоставлении земельного участка может быть принято местным исполнительным комитетом только после вступления в силу постановления суда.

Как по закону оценивают имущество?

Оценка подлежащих сносу объектов недвижимого имущества с определением их рыночной стоимости, равной стоимости аналогичных объектов, не подлежащих сносу, а также оценка предоставляемых объектов недвижимого имущества осуществляются по рыночной стоимости в соответствии с подпунктом 3.1 пункта 3 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь». Оценивают за счет исполкома или застройщика.

Если рыночная стоимость сносимого меньше рыночной стоимости предоставляемого взамен выше, разница в стоимости с собственника не взыскивается.

Взять компенсацию деньгами собственник имеет право только с согласия совершеннолетних членов его семьи, зарегистрированных по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире), и органов опеки и попечительства, если в подлежащем сносу жилом доме (квартире) зарегистрированы несовершеннолетние члены семьи собственника, признанные находящимися в СОП либо нуждающимися в государственной защите, или в жилом доме (квартире) проживают граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или этот жилой дом (квартира) закреплен за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей.

Компенсация квартирой: что говорит закон?

Квартира предоставляется:

• типовых потребительских качеств;
• в пределах населенного пункта;
• по общей площади — не меньше сносимой, но не менее 15 кв. метров на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире).

При определении размера общей площади не учитываются наниматели и граждане, которым предоставлено право владения и пользования жилым домом (квартирой) после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка (за исключением собственника и проживающих в этом жилом помещении супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи, которым в установленном порядке предоставлено право владения и пользования жилым помещением).

Этот момент важен. Например, если в доме собственника проживает и зарегистрирована экс-супруг (а), но доли в праве собственности не имеет, а собственник выберет компенсацию деньгами, экс-супруге при сносе вообще ничего не полагается, в том числе и 15 квадратных метров. Даже если у бывшего родственника есть несовершеннолетние дети и они прописаны в объекте сноса.

Если собственник объекта выбирает в качестве компенсации дом или квартиру, члены его семьи, зарегистрированные по месту жительства в сносимом жилом доме (квартире), и иные граждане, имеющие право владения и пользования этим объектом недвижимого имущества, приобретают право владения и пользования передаваемым собственнику жилым домом (квартирой) на тех же условиях, на которых они занимали прежний жилой дом (квартиру).

В каком случае можно претендовать на две квартиры?

По закону — в случае невозможности предоставления в собственность одной квартиры типовых потребительских качеств не менее общей площади сносимого.

Если в доме площадью 45 квадратных метров прописаны супруги, двое их престарелых родителей, дочь с двумя внуками и сын-инвалид — (а это 8 человек), большой семье полагается 120 квадратных метров. Таких квартир типовых потребительских качеств мало. Тот, кто сносит, будет, скорее, предлагать взамен две 60-метровые квартиры. И, скорее всего, трехкомнатные в панельных домах — как самый недорогой вариант. Вариант с тремя квартирами тоже возможен, но чем меньше квартира, тем дороже в ней квадратный метр. Коммерческие застройщики без особого энтузиазма рассматривают и такие пожелания, государственные — с еще меньшим.

Если сносимый дом (квартира) разделены по долям, их доли в компенсационном жилье должны соответствовать долям в праве собственности на подлежащие сносу объекты недвижимого имущества.

Это тоже важный момент. Собственники некоторых домов, давно знающих о сносе, раньше ухитрялись продать часть дома по долям дальним родственникам и друзьям в расчете, что те потом получат по 15 квадратных метров. Сейчас смысл такого действия исключен. Собственник доли в 3%, если компенсация будет квартирой, получит в ней те же 3%. Поэтому зачастую собственники домов, разделенных на мелкие доли, выбирают денежную компенсацию. На практике количество «компенсационных» квартир обычно совпадает с количеством лицевых счетов в доме (квартире).

Если собственник не найден

Такое тоже бывает. Вопрос о реализации его прав решается в суде. Учитывается волеизъявление совершеннолетних членов семьи собственника, а также согласие органов опеки и попечительства, если в подлежащем сносу доме зарегистрированы опекаемые государством.

Если члены семьи собственника не договорятся, чем брать (деньгами или квартирой), их переселят в квартиру. На тех же условиях, на которых они занимали сносимый жилой дом (квартиру).

Если нет ни собственника, ни членов его семьи, дом сносят. В случае объявления собственника после сноса, местный исполком обязан по первому требованию данного лица обеспечить возмещение убытков, связанных с утратой движимого имущества, и реализацию одного из прав, (кроме переноса и восстановления снесенных жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем).

Если собственника нет, но есть наниматели, их переселяют в дома маневренного фонда местного исполкома до окончания договора найма.

А можно окна забрать?

Подлежащие сносу объекты недвижимости (их части) не могут использоваться прежним собственником или иными лицами со дня реализации прав (в том числе по решению суда).

По закону окна-двери-крышу забрать на дачу нельзя, поскольку они — часть предмета компенсации. Впрочем, некоторые коммерческие застройщики в частном порядке «закрывают глаза» на демонтаж.

Государственная регистрация прекращения существования сносимого объекта недвижимого имущества производится после его сноса.

Все нюансы не учесть

В сети есть целые форумы, посвященные правам граждан при переселении. Например, обсуждается, на кого будут полагаться 15 квадратных метров, на кого нет. Тут главный принцип — 15 метров на члена семьи. А как увеличить количество членов семьи? Оказывается, есть законный метод. Членом семьи можно признать совместно проживающего человека по письменному соглашению в местном исполкоме и через иск о признании членом семьи.

На форумах обсуждается и вопрос, как оцениваются квартиры и дома: мол, не занижает ли Белгипрозем рыночную стоимость. На что вообще ориентироваться?

На форумах обсуждают рычаги давления, судебные закавыки. Есть даже адвокаты, специализирующиеся на выселении и помогающие собственникам взять все, что полагается, плюс еще чуть-чуть, и услуги свои предлагают под процент от суммы компенсации.

Но те же форумчане отмечают: предсказать исход дела в суде невозможно. Есть случаи, когда минских владельцев дорогих коттеджей выселяли в квартиры принудительно, причем суд выигрывал даже не исполком (с которым всегда сложней судиться), а частный застройщик. Есть случаи, когда собственники смогли получить от застройщика больше, чем полагалось, например, квартиру большей площади или компенсацию выше оценки Белгипрозема.

А вот случаев, когда удавалось сохранить отдельный дом, когда его местные власти определили под снос, единицы. И все такие дома-крепости — на приватизированных участках. Судились за них годами, положив здоровье и нервную систему. И жить там в окружении многоэтажек неуютно. Проще отбиться, когда на улице несколько дорогих домов на приватизированной земле: такие могут себя отстоять на этапе общественного обсуждения.

Но, пожалуй, готовясь к войне, стоит просто подготовиться и подумать о мире. Ведь подавляющая часть отселяемых обходятся без судов — тем же застройщикам проще помочь переселяемым, подыскать квартиру в том районе, который им интересен, даже сделать там ремонт по вкусу «переселяемого», помочь с выбором участка, накинуть сверх определенного Белгипроземом, чем долго судиться.