Красиво, но незаконно. С какой перепланировкой балкона не так просто продать квартиру

Выбирая квартиру для покупки, делая ремонт самостоятельно или даже с помощью строительных фирм, можно не учесть, что некоторые перепланировки согласуются с нормами законодательства. Myfin.by рассказывает, как можно и нельзя менять квартиру, когда хочется сделать себе больше квадратных метров за счет лоджии и балкона.

Такие запрещенные перепланировки часто видны на фотографиях квартир в объявлениях. Так что нельзя сказать, что нормы очевидны и соблюдать их легко, – многие не соблюдают, намеренно или по незнанию.

Кроме того, на сайтах организаций, которые занимаются ремонтами квартир, окон, балконов, можно встретить гайды, как это можно сделать технически. Но там ничего не упоминают о законодательных ограничениях, согласовании проекта и работ.

Возможно, ремонт вам действительно сделают хорошо. Но есть вероятность, что вам придется платить за то, чтобы все вернуть в изначальное состояние или согласовать в соответствии с нормами. И это не считая штрафа до 30 базовых величин, а это 960 рублей.

Как разобраться с перепланировкой балконов и какие правила действуют на этот счет?

Какие нормы

Начнем с того, что объединить лоджию с комнатой или кухней в одно пространство нельзя. Никак, вообще. Если вы видите это на фотографиях в объявлении или вам предлагают сделать такой ремонт, то будьте уверены, что проект таких изменений не согласуют. А здесь нужен проект, потому что изменения затрагивают стены, тем более внешние.

Запрещено это, потому что увеличивается отапливаемая площадь помещения, что увеличивает нагрузку на отопительную систему и грозит теплопотерями для всего дома. Отсюда и второй основной запрет – выносить на лоджии батареи горячего водоснабжения. И если вы собрались убирать стену и делать дорогостоящий ремонт, то радиаторы лучше оставить в квартире, потому что возвращать все к изначальному виду будет дорого.

Чтобы обойти запрет, необходимо соблюсти только одно условие. Пространство должны разделять двери. Неважно, раздвигающиеся, распахивающиеся, панорамные или нет. Так что перегородка все равно останется на месте.

Другой вопрос с частью стены под окном, где обычно крепится батарея. Ее можно убрать, чтобы сделать панорамный вход в лоджию и увеличить количество света в комнате. Но допускается это только в определенных типах домов, потому что может затрагивать несущие конструкции:

• В монолитных и каркасно-блочных домах с этим нет проблемы, потому что несущие конструкции отделены от внешних перегородок.
• В кирпичных домах это возможно в зависимости от того, как устанавливались перекрытия.
• В панельных домах это также возможно, но если они построены до 2007 года – в более новых версиях нарушается целостность опорных конструкций.

В монолитных домах также есть возможность расширить стену, ведущую на лоджию. Вместе с подоконной стеной можно убрать и часть наружной стены дома. Однако существует ограничение: по противопожарным нормам одна из ведущих на лоджию стен не должна быть меньше 1,2 метра шириной, если квартира находится выше пятого этажа. Однако если попасть в соответствие нормам, то можно сделать широкий панорамный выход на панорамную лоджию.

Последствия

Последствием таких перепланировок без согласования будет штраф до 20 базовых, если не затронуты несущие конструкции, и до 30 базовых, если затронуты. При этом все придется вернуть к изначальному виду либо согласовать изменения и привести в соответствие с нормами.

Сделки с квартирой, где не согласована перепланировка

Продать и купить такую квартиру можно. Соответствие техпаспорту квартиры никем не контролируется, кроме покупателя и продавца. И если их обоих все устраивает или они просто не знают о запретах, то сделку можно совершить без каких-либо препятствий.

К слову, в этом случае закон стоит на стороне покупателя, и если он обнаружит несоответствие и сможет доказать, что именно в таком виде купил квартиру, то он может потребовать продавца вернуть часть денег или обязать компенсировать затраты на основании 528 статьи Гражданского Кодекса или разорвать договор.

Чтобы подобных ситуаций не происходило, стоит отметить в акте приема-передачи квартиры, что продается она с несогласованной планировкой и это устраивает обе стороны сделки.

Квартиры с такими планировками

Чаще всего лоджию с комнатой или кухней объединяют в домах, построенных с конца девяностых по середину десятых. Это расцвет каркасного и каркасно-блочного строительства, которое позволяло делать такие перепланировки. В панельных домах их практически не встретишь. Но и квартиры при этом обычно не из дешевых.

На фото современный ремонт и 90 квадратных метров площади. Однако покупать квартиру стоит с мыслью, что такая планировка вряд ли может быть согласована.

Двухкомнатная квартира в панельной десятиэтажке. Редкий панельный дом, где полностью убрали перегородку между комнатой и лоджией. Однако чтобы исправить ситуацию в случае проверки, нужно будет только установить балконное окно и дверь, потому что радиаторы находятся внутри квартиры, а подоконная стена осталась на месте. При этом здесь 2 комнаты и 60 квадратных метров площади.