Какую квартиру не надо покупать, если вы хотите продать ее через 10 лет

• 151046
• 31 января 2021, 10:51
• мнениенедвижимостьБеларусьинтересно почитать

В Беларуси специалисты отмечают минимальный спрос на жилье с августа прошлого года. Но квартирный вопрос никуда не делся — люди по-прежнему думают о жилье и ждут, когда цены упадут. Правда, квадратные метры дешевеют слишком медленно. Наталья Литовская, эксперт по жилой недвижимости, на страницах TUT.BY рассказывает, что делать тем, кто сейчас не хочет тянуть с покупкой жилья, но в будущем планирует продать купленную квартиру.

Не у всех выдерживают нервы, и кто-то, увидев рекламу квартиры, которую тянет по деньгам, уже готов идти заключать договор. Обычно так срываются те, кто чисто психологически не может жить с накопленной (полученной в наследство) крупной суммой. Размышляют эти люди просто: сейчас хоть во что-то деньги вложу, поживу под собственной крышей, а через 10−15 лет подкоплю и поменяю на квартиру мечты.

Если вы оказались в рядах тех, кому срочно надо вложить деньги, стоит учесть несколько моментов.

1. Новостройка может стать долгостроем

Самые привлекательные цены у застройщиков — на стадии, когда нет еще даже котлована будущего дома (секции дома). Но мы вступаем в очень серьезный кризис, который переживут не все бизнесы, строительные в том числе.

Сравнительно скромные по масштабам предыдущие кризисы останавливали стройки даже государственных застройщиков. Мало того, видим сейчас несколько примеров, когда с виду приличные застройщики прекращают строительство домов, готовых на 80−90%. То есть даже в крепких проектах есть риск. На стадии котлована он очень высокий. И нужно очень внимательно подходить к выбору застройщика.

2. Новый дом может упасть в цене

Это касается прежде всего новостроек в высокоплотных кварталах, где сразу заложены проблемы с инфраструктурой и парковками. Почти готовая «однушка» без отделки тут кажется хорошим стартом. Но сложно предсказать, какой в перспективе будет спрос на многоэтажные высокоплотные гетто.

Кроме того, сложно предсказать и качество строительства новых монолитно-каркасных домов. В том же Минске есть новостройки, в которых опадает фасад, трескаются стены, разрушаются несущие колонны, не выдерживают нагрузок межэтажные перекрытия. Да вспомните хотя бы гродненский «дом с микротрещинами». Если ваша новостройка окажется такой же, через 10 лет ее будет очень и очень сложно продать.

3. «Выгодное предложение» на вторичке стоит проверить

Да, бывает, что появляются в базах квартиры, выставленные по цене следующего года. Даже продаются через агентов. Важно знать: агенты берутся продавать квартиры до проверки их истории. Недавно агент уговаривал знакомую купить арестованную квартиру и огромным задатком оплатить долги, из-за которых жилье было арестовано.

Мало того, даже если вы заплатите агентству за сопровождение сделки, не факт, что потом не вылезут некие неучтенные моменты и вас не затаскают по судам.
Прецедентов достаточно. Кризисы активизируют мошенников всех мастей, сейчас нужно быть особенно осторожным. Самые юридически безопасные квартиры — те, в которых приличная семья продавцов проживала более 10 лет.

4. Малоэтажка может пойти под снос

Старый жилфонд умиляет зелеными двориками и сиренью под окнами по весне. И стоят тут квартиры обычно ниже рыночной цены. Сверьтесь с планами города — возможно, дом почти в центре, который вам приглянулся, город запланировал под снос. Для Гродно примерные планы на ближайшие 10 лет можно оценить тут.

Сейчас по закону вам в случае сноса могут предоставить жилье такой же площади (но не менее 15 метров на каждого проживающего) в типовом доме в любом районе. Если сносит госзастройщик, он может выселить по суду и в панельку возле промузла. Конечно, Беларусь когда-нибудь станет более цивилизованной страной и с людьми перестанут так поступать. Но не ясно, что случится раньше — снос или переход к большей цивилизации.

5. «Бабушатник» на окраине превратится в сплошной убыток

Если покупаете квартиру в доме, не видевшем капремонта в последние 25 лет, учтите: он может так и не наступить. Повторюсь, впереди кризис, капремонты делаются за счет бюджета города, а бюджеты в кризис сокращаются.

В перспективе может быть как в Литве: жителей полуаварийного жилья обязали делать капремонты домов за свой счет, правда, в кредит. То есть до капремонта платишь огромную коммуналку (а в том, что мы начнем в ближайшие годы оплачивать стопроцентную коммуналку сомневаться не приходится), после капремонта — коммуналку поменьше, но гасишь кредит. Продать такое через 10−15 лет, если дом не в центре, будет трудно.

И что делать?

Если подытожить, дешевые квартиры, которые не доставят проблем (а через 10−15 лет улетят как горячие пирожки) на рынке есть, но они еще редкость.

И оптимальная стратегия — просто изучать рынок, дожидаясь, когда большинство таких квартир все-таки подешевеют и появится реальный выбор. Тем более что с весны стоимость средней квартиры просела больше, чем сумма, которую отдаешь за год аренды скромной «однушки». Что еще раз подтверждает правило падающего рынка: сегодня не купил — значит, сэкономил.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.

// TUT.BY