Оформить дачу как жилой дом: эксперты рассказали, возможно ли это

• 7886
• 09 июля 2023, 07:48
• дачизаконБеларусьмнениенедвижимость

Не поверив заявлению одного из депутатов о том, что дачу едва ли не завтра можно сделать жилым домом и получить возможность прописаться, журналист Tochka.by поинтересовался у экспертов, так ли это?

"Если СТ придается статус деревни, тогда, естественно, каждому жильцу нужно будет переоформлять свои техпаспорта. После этого садовые домики автоматически становятся уже жилыми", – заявил председатель Постоянной комиссии по экономической политике Палаты представителей Национального собрания Леонид Брич.

Перевод СНТ в деревню: ни строчки, ни буквы

Казалось бы – бери и делай, но о таком переходе в указе за №155 не сказано ни слова.

На 26-ти страницах описываются права и обязанности членов СНТ, расширение функций исполкомов, правила хранения документов и подачи жалоб, и масса всего прочего, но о механизме превращения дачного кооператива в деревню ни слова.

Такая возможность появилась у дачников раньше. Но много ли из пяти тысяч садоводческих товариществ, разбросанных по всей Беларуси, стали деревнями или же присоединились к соседним населенным пунктам?

И какова вероятность того, что десятки тысяч дачных домов станут жилыми и в них можно будет прописаться? На эти вопросы ответят два эксперта.

Нужный указ, да не тот

Если указ (и речь не о недавно принятом за №155) о переходе СНТ в статус деревни создавался, значит, это кому-то нужно?

По словам независимого эксперта недвижимости Натальи Литовской, лет 7-10 назад в Минском районе активно раздавались земли, на которых дачные кооперативы создавали чиновники и силовики всех мастей. После этого был введен пятилетний мораторий на отчуждение земли.

И так совпало, что, когда он закончился, началась активная работа над принятием указа, позволяющего менять статус и из СНТ становиться населенным пунктом. Он был принят несколько лет назад.

Что до нового, то он, по словам эксперта, по структуре и прописанным положениям похож на соответствующий документ о товариществах собственников жилых домов.

"Кроме того, в нем прописана схема передачи электросетей на баланс госорганизаций, и перечислены условия, которые необходимо соблюсти СНТ. Если проще – аварийные и изношенные сети, старое оборудование энергетики принимать не хотят и не будут", – отметила Литовская.

Кто хочет переводиться?

Многие дачники хотели бы поменять, исходя из заявлений чиновников, статус своей дачи на жилой дом. Именно поэтому указ, дающий такую возможность, и увидел свет.

Так ли это? Как рассказал заместитель директора АН "Загородный дом и Недвижимость бел" Дмитрий Чернушевич, из практики продажи загородной недвижимости можно сделать вывод, что многие владельцы дач, продающие свои дома, не хотят менять статус.

"Потому что при этом изменятся все тарифы. И хотя зимой за газ, электричество, воду на даче приходится платить заметно больше, но зато летом действуют льготные тарифы. Пенсионерам, а именно на них оформлено большинство дач, это выгоднее", – развеял туман эксперт.

По словам Чернушевича, не только это является препятствием для многих. Дело в том, что в СНТ, особенно новых, которые в реальности представляют собой не дачные кооперативы, а коттеджные поселки, дома даже более ликвидны и интересны как для жителей, так и для покупателей.

"В дачных кооперативах существует самоуправление. Такая организационно-правовая форма – с председателем, собранием, где решаются все проблемы, и взносами для этого – "работает" куда как лучше соседской поселковой", – отметил эксперт.

Он также рассказал, что в элитных коттеджных поселках быстро и четко снимаются проблемы с возведением заборов по периметру, монтажом системы видеонаблюдения, обустройством детских площадок, прокладкой и ремонтом дорог, ливневой канализации, систем освещения и прочего. И при переходе под управление местных исполкомов они все эти преимущества потеряют.

Может указ нужен пенсионерам?

Получается, что возможность сделать дачный кооператив деревней нужна не владельцам коттеджей, а хозяевам щитовых домиков, возведенных в 70-80-е годы прошлого века? И тем, кто строил дачи "из того, что было и удалось достать" в 90-е? И тут возникают вопросы.

Из пяти тысяч СНТ, разбросанных по всей стране, львиная доля создавалась во времена СССР, когда власти поручили населению самостоятельно "выполнять продовольственную программу".

Сейчас почти всем, кто получал землю размером в 4-6 соток, далеко за 60. От скромных пенсий приходится выделять, как минимум, сумму на оплату дачного электричества, – это основной вид трат. И именно из-за этого (да еще по причине резкого роста тарифов на газ в "не дачный сезон") многие и хотели заиметь статус населенного пункта.

Теперь же, с появлением возможности передать электросети государственным организациям и получить обычный тариф, таковых энтузиастов куда меньше.

По словам Натальи Литовской, именно оплата электричества по "полному тарифу" была ключевым фактором в вопросе перехода СНТ в статус деревни. А теперь делать это пожилые дачники не хотят, так как зимой на дачах почти не живут, до повышенных тарифов им дела нет.

"А сейчас их еще и простимулировали оставаться в прежнем статусе тем, что дали возможность передать сети на баланс госорганизаций и платить меньше и зимой. И зачем им головная боль и перевод в статус деревни, если они и так могут платить за свет столько же, сколько жители соседней деревни? Делать лишние телодвижения они не хотят", – заявила она.

Не только в тарифах дело

Как отметил Дмитрий Чернушевич, тарифы на электроэнергию были не единственным фактором, который побуждал людей работать над переводом СНТ в статус населенного пункта.

"Кроме избавления от "кусачих" зимних тарифов (а плата "в полном объеме" зимой выливалась в сотни тысяч рублей), владельцев дач заботила проблема прописки/регистрации. Ведь на дачах она только временная, и возможности вызвать скорую помощь, прикрепиться к поликлинике, устроить детей в близлежащий детский сад и школу у них не было", – пояснил он.

Есть еще один пункт, который волнует очень немногих. Как рассказал Чернушевич, речь о залоге. Дачу под него не отдать, к тому же жилой дом имеет еще ряд юридических преимуществ перед садовым домиком, будь тот даже коттеджем в два этажа.

Как превратить дачный кооператив в деревню?

Что же нужно, чтобы СНТ превратился в населенный пункт и владельцы дач смогли прописаться по новому адресу? Так ли просто это сделать?

Как рассказала Наталья Литовская, для того, чтобы стать деревней, одного решения СНТ (и даже соблюдения им всех градоустроительных, противопожарных, санитарных и иных правил) мало: необходимо еще и желание райисполкома.

"Если в СНТ нет вопросов по электросетям, они сами проложили канализацию, ливневку, сделали дороги, и не будет вопросов с организацией транспортного сообщения, то такие кооперативы исполкомы возьмут под крыло. Но много ли таких в стране? И сколько вообще СНТ подали заявки? А сколько из них удовлетворили? Пока таких кейсов очень мало", – пояснила она.

Вот и выходит, что даже если все 100% членов дачного кооператива пожелают стать деревней, то нового статуса им скорее всего не видать.

Во-первых, если речь о старых "шестисоточных" товариществах, то исполком может отказать по причине несоблюдения градостроительных норм. В том числе и из-за несоблюдения норм по плотности прилегания домов друг другу.

На скромных шести сотках их никак не соблюсти. Но даже если в вашем СНТ вместо 50 членов стало 25, которые выкупили соседние участки, и пожарные разрывы вдруг стали возможны, то другую проблему можно решить, лишь добровольно урезав участки для соблюдения нормативов для движения спецтехники (прежде всего пожарных машин) по проездам.

Но даже если эти пункты выполнены (что видится практически невероятным), то возникает еще масса других проблем: необходимо будет оплатить обустройство детских площадок, тротуаров, ливневой канализации и многое другое. Согласятся ли на эти траты члены вашего садоводческого товарищества?

Так что законодательство не запрещает принять решение о переводе в статус деревни. А вот удастся ли вашему СНТ соблюсти все нормы – большой вопрос. Более 97% дачных кооперативов сделать этого не смогут однозначно.

Примут ли ваше товарищество под крыло местные власти, если удалось-таки соблюсти все нормативы и правила? Это не менее интересный и затратный (но уже для них) вопрос. Ведь тогда им придется обустраивать подъездные пути и содержать их в порядке, чистить дороги зимой, нести другие коммунальные затраты.

В целом можно сделать вывод о том, что после того, как был найден путь решения самой большой проблемы дачников – высокого "зимнего" тарифа на электричество, подавляющее число тех, кто старался перевести свои дачи в жилые дома, от этого откажется.

А тем, кто решится пройти этот путь до конца, предстоит преодолеть огромное множество препятствий. Но и это все равно не даст дачному кооперативу право называться деревней или поселком. Ведь на то воля местных властей.